Kapitalerträge, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie andere Einnahmen
Neben der Lohnsteuer gibt es weitere Einkunftsarten, die Sie gegebenenfalls in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben müssen.
Alles Wichtige dazu finden Sie auf dieser Seite.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V) liegen vor, wenn Sie Grundstücke, Wohn- oder Geschäftsgebäude, Gebäudeteile oder Eigentumswohnungen, die Ihnen privat gehören, gegen Bezahlung an andere Personen überlassen. Wenn Sie Aufwendungen für
diese Objekte haben, können Sie diese als Werbungskosten bei der Steuer absetzen. Auf diese Weise können Sie Ihre Mieteinnahmen
für die Steuer bzw. für das Finanzamt reduzieren.
Mieteinnahmen und Steuer: Welche Regeln gelten?
Steuerliche Anforderungen des Finanzamts im Zusammenhang mit Mieteinnahmen und -ausgaben sind häufig komplex. Grundsätzlich müssen
Sie alle Mieteinnahmen versteuern, die Sie aus der Vermietung oder Verpachtung erhalten, also:
die eigentliche Miete oder Pacht
Entgelte für Nebenräume (Keller, Garagen)
Umlagen (z. B. Energiekosten, Müllabfuhr) oder
Entgelte für Grund und Boden oder für Werbeflächen auf dem Grundstück
Achtung: Keine Mieteinnahmen aus steuerlicher Sicht sind Kautionen, die der Mieter vorauszahlen muss. Kann der Vermieter zu einem
späteren Zeitpunkt auf die Kaution zugreifen, weil der Mieter trotz Mahnung seine Miete nicht zahlt oder entstandene Schäden nicht ersetzt,
zählt die Kaution in diesem Zeitpunkt zu den Einnahmen.
Einnahmen sind in dem Jahr anzusetzen, in dem sie dem Vermieter zugeflossen sind (Zuflussprinzip). Deshalb werden auch nachgezahlte
Mieten für frühere Jahre im Jahr der Zahlung erfasst.
Auch Einnahmen für an Angehörige vermietete Grundstücke/Grundstücksteile sind zu berücksichtigen. Allerdings wird hier ggf.
genauer geprüft, ob diese Vermietung wie unter Fremden üblich vereinbart und auch durchgeführt wird.
Sie müssen nicht Eigentümer eines Grundstücks sein, um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben zu können.
Auch als Mieter erzielen Sie bei Untervermietung solche Einkünfte. Vermieten Sie Teile Ihrer im Übrigen selbst genutzten Wohnung
vorübergehend, z. B. kurze Zeit an einen Studenten, und übersteigen die Einnahmen 520 EURim Kalenderjahr nicht, kann aus
Vereinfachungsgründen eine Besteuerung unterbleiben.
Welche Werbungskosten können Sie bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen?
Außer bei Anschaffungskosten oder Herstellkosten, die als Abschreibung ab dem Jahr der Entstehung zu berücksichtigen sind, erfolgt
der Abzug von Werbungskosten im Jahr der Zahlung (Abflussprinzip).
Typische Werbungskosten sind:
Abschreibungen auf das Gebäude: Auch(nachträgliche) Anschaffungskosten oder Herstellkosten eines Gebäudes können nicht im Jahr
der Zahlung in voller Höhe abgezogen werden. Sie werden durch Abschreibung auf einen langen Zeitraum als Werbungskosten verteilt.
Getrennt vom Gebäude abgeschrieben werden Solar-/Fotovoltaikanlagen. Dasselbe gilt für Gartenanlagen.
Erhaltungsaufwendungen (Reparaturkosten): Das sind Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Objekten.
Sie sind im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar.
Achtung: Die Abgrenzung gegenüber nachträglichen Anschaffungskosten und Herstellkosten muss besonders geprüft werden.
Sonderfall: Bei Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, kann ein größerer
Erhaltungsaufwand auf Antrag gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden.
Wenn nach Fertigstellung des Gebäudes eine Baumaßnahme durchgeführt wird, für die der Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer nicht mehr
als 4.000 EUR beträgt, kann der Bruttobetrag aus Vereinfachungsgründen als Erhaltungsaufwand behandelt und sofort im Jahr der Zahlung
als Werbungskosten abgezogen werden.
Werden zeitgleich verschiedene Baumaßnahmen, die nicht miteinander zusammenhängen, im selben Haus durchgeführt, können Sie die Vereinfachungsregelung für jede einzelne dieser Baumaßnahmen in Anspruch nehmen.
Praxis-Beispiel:Vereinfachungsregelung bei verschiedenen Baumaßnahmen
Im Erdgeschoss eines vermieteten Gebäudes wird eine bisher nicht vorhandene Gästetoilette eingebaut, Aufwand 1.500 EUR netto zzgl.
285 EUR Umsatzsteuer. Derselbe Handwerker baut zeitgleich im Obergeschoss ein neues Bad für 3.950 EUR zzgl. 750 EUR Umsatzsteuer ein.
Es liegen 2 selbstständige Baumaßnahmen vor, die bautechnisch nicht zusammenhängen. Die Aufwendungen betragen jeweils nicht mehr
als 4.000 EUR netto.
Damit können die Bruttoaufwendungen in Höhe von insgesamt 6.485 EUR als Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Zahlung abgezogen werden.
Achtung: Hohe Aufwendungen in zeitnahem Zusammenhang mit der Anschaffung
Wurde ein Gebäude erworben, das zukünftig vermietet wird, und fallen in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung größere
Erhaltungsaufwendungen an, die in der Summe (netto) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, sind diese
Erhaltungsaufwendungen nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen als anschaffungsnahe Herstellkosten die Bemessungsgrenze der Gebäude-AfA.
Anschaffungskosten für ein anderes, mitvermietetes Wirtschaftsgut als das Gebäude sind mit der linearen Abschreibung gleichmäßig auf
die individuelle Nutzungsdauer zu verteilen.
Praxis-Beispiel: In eine Mietwohnung wird eine Küche eingebaut. Die Anschaffungskosten der Küche sind gesondert auf die Nutzungsdauer
(im Allgemeinen 10 Jahre) abzuschreiben.
Betragen die Anschaffungskosten für ein einzelnes, mitvermietetes Wirtschaftsgut (z. B. Waschmaschine oder Rasenmäher)
höchstens 800 EUR (bei Anschaffung nach 2017) ohne Umsatzsteuer, können diese sofort in voller Höhe mit dem Bruttobetrag als
Werbungskosten abgezogen werden.
Sonstige Werbungskosten, z. B. Grundsteuer, Müllgebühren, Energiekosten, Schornsteinfegergebühren, Hausversicherungsbeiträge,
Verwaltungskosten, Ausgaben für Hausbesitzerverein und Hausmeisterservice, Inseratskosten bei Mietersuche. Fahrtkosten
(Pkw 0,30 EUR je gefahrener Kilometer) und Verpflegungspauschalen im Zusammenhang mit der Verwaltung des Grundstücks.
Nicht zu den Werbungskosten gehört der Wert der eigenen Arbeitsleistung (ersparte Aufwendungen).
Was gilt bei verbilligter oder kostenloser Überlassung einer Wohnung?
Entspricht die tatsächliche Miete nicht der ortsüblichen Marktmiete, muss ggf. geprüft werden, ob eine verbilligte Überlassung vorliegt.
Das zeigt ein Vergleich der tatsächlichen Miete zzgl. Nebenkosten (Warmmiete) mit der ortsüblichen Miete zzgl. Nebenkosten.
Für verbilligte oder kostenlose Überlassung einer Wohnung gelten besondere Regeln beim Werbungskostenabzug:
Eine verbilligte oder teilentgeltliche Überlassung liegt vor, wenn die tatsächliche Warmmiete auf Dauer weniger als 66 % der ortsüblichen
Miete beträgt. In diesen Fällen sind die Aufwendungen nur eingeschränkt als Werbungskosten abziehbar. Der Anteil der abziehbaren Aufwendungen
ergibt sich aus dem Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete.
Wird eine Wohnung möbliert oder teilmöbliert vermietet, ist ein Zuschlag für die Möblierung bei der Prüfung der teilentgeltlichen Überlassung
nur zu berücksichtigen, wenn sich ein solcher Möblierungszuschlag aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen
ermitteln lässt.
Was gilt bei einem gemischt genutzten Grundstück?
Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, z. B. teilweise vermietet und teilweise eigengenutzt, ist jede Nutzung für sich zu beurteilen.
Bei einer Vermietung liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.
Bei der Aufteilung der Aufwendungen sind folgende Grundsätze zu beachten:
Aufwendungen, die ausschließlich auf eine Nutzung entfallen, sind nur dieser Nutzung direkt (allein) zuzuordnen, z. B. Reparaturen in der
vermieteten Wohnung.
Aufwendungen, die das Gesamtgebäude betreffen, sind im Verhältnis der Nutzflächenaufzuteilen, z. B. Schuldzinsen, Grundsteuer, Dach- oder Fassadenreparatur.
Kosten, die auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten bzw. auf einen unentgeltlich überlassenen Teil des Gebäudes entfallen, sind nicht als Werbungskosten abziehbar.
Wie werden Zinsen steuerlich behandelt?
Zinsen für ein Darlehen zur Herstellung oder Anschaffung eines teilweise selbst genutzten und teilweise vermieteten Gebäudes sind auch nur
für den vermieteten Teil als Werbungskosten abziehbar.
In der Regel wird das ganze Objekt mit Eigen- und Fremdmitteln finanziert, sodass die Schuldzinsen nur anteilig (aufgeteilt nach der Nutzfläche)
abgezogen werden können.
Eine direkte Zuordnung der Finanzierungskosten zu den Werbungskosten aus Vermietung und der Privatnutzung Verpachtung kann jedoch
vorgenommen werden, wenn die Anschaffungskosten (Kaufpreis und Nebenkosten) und Herstellungskosten aufteilbar sind.
So können beispielsweise die Rohbaukosten im Verhältnis der Nutzflächen, die Innenausbaukosten aber durch direkte Zuordnung auf
die unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt werden. unterschiedliche Geldquellen (Eigenkapital und ggf. verschiedene Darlehen) vorliegen,
die jeweils einer Nutzung allein zugerechnet werden, ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den der Vermietung zugeordneten Anschaffungskosten und Herstellungskosten vorhanden ist. Dazu müssen die unterschiedlich zugeordneten Aufwendungen
jeweils mit den dafür vorgesehenen Mitteln bezahlt werden.
Das bedeutet, dass Sie aus unterschiedlichen Geldquellen jeweils getrennte Zahlungen an den Bauunternehmer, die Handwerker oder
den Verkäufer des Grundstücks (mit entsprechendem Verwendungszweck bzgl. vermieteter oder selbst genutzter Wohnung) leisten müssen.
Die getrennte Zahlung müssen Sie ggf. durch Unterlagen (Kontoauszug) nachweisen.
Wird ein vermietetes Haus verkauft und reicht der Veräußerungserlös nicht aus um die bestehende Darlehensverbindlichkeiten zu tilgen, können
die noch zu zahlenden Schuldzinsen insoweit als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.
Wann zählt Umsatzsteuer zu den Mieteinnahmen?
Wenn Sie bei einer Vermietung an einen anderen umsatzsteuerlichen Unternehmer auf die grundsätzlich bestehende Umsatzsteuerbefreiung
verzichten, also umsatzsteuerpflichtig vermieten, gehören die vom Mieter bezahlte Umsatzsteuer und die durch das Finanzamt erstattete
Vorsteuer zu den Mieteinnahmen. Die an das Finanzamt abgeführte und die an die Handwerker bezahlte Umsatzsteuer sind als
Werbungskosten abziehbar, insoweit liegen keine Herstellkosten vor. Maßgebend ist jeweils das Jahr der Zahlung. Entfallen die Voraussetzungen
für die Umsatzsteueroption innerhalb von 10 Jahren, ist ein in Anspruch genommener Vorsteuerabzug teilweise rückgängig zu machen.
Kann man Werbungskosten auch bei leer stehender Wohnung oder Gebäude absetzen?
Steht ein Gebäude z. B. wegen Mieterwechsel vorübergehend leer und soll es erneut vermietet werden, können die Aufwendungen, die auf
die Zeit des Leerstands entfallen, als Werbungskosten abgezogen werden. Ist das Objekt längere Zeit nicht vermietet, sollten Sie dem Finanzamt
Gründe angeben, z. B. aufwendige Mietersuche oder langwierige Renovierung in Eigenarbeit. Nur dann gehen die Behörden davon aus, dass Sie
weiterhin Einkünfte erzielen wollen. Ansonsten entfällt der Werbungskostenabzug für diese Zeit.